Trước khi sửa nhà tại Quận 12, hãy xác định khu vực cần làm, nguyên nhân hư hỏng và ngân sách có thể dành cho công việc. Một kế hoạch rõ từ đầu giúp gia đình chủ động cả chi phí lẫn sinh hoạt trong thời gian thi công.
Chuẩn bị gì trước khi mời khảo sát?
Xác định nhu cầu và phần việc ưu tiên
Ghi riêng các vấn đề như thấm dột, tường bong tróc, nền hư, cửa xuống cấp hoặc hệ thống điện nước bất tiện. Sau đó tách nhu cầu sửa hư hỏng khỏi nhu cầu đổi cách bố trí và trang trí. Danh sách này là cơ sở để trao đổi phương án, không phải kết luận kỹ thuật về tình trạng căn nhà.
Với nứt, lún, nghiêng, nâng tầng hoặc thay đổi cầu thang, cần kỹ sư khảo sát trước khi đưa ra giải pháp. Không mặc định xây mới luôn đơn giản hoặc sửa nhà luôn rẻ hơn; chi phí phụ thuộc hiện trạng và phạm vi can thiệp.
Dự trù kinh phí theo từng hạng mục
Liệt kê cả các khoản nhỏ: tháo dỡ, thu dọn, di chuyển đồ đạc, vật tư, nhân công và hoàn thiện sau sửa. Bảng dự toán nên thể hiện đơn vị tính, khối lượng, loại vật tư, giá và phần chưa bao gồm. Khi so sánh các phương án, cần đặt chúng trên cùng phạm vi công việc.
Bản vẽ hoặc phối cảnh có thể giúp hình dung không gian, nhưng cần hỏi rõ chi phí thiết kế, phạm vi hồ sơ và số lần điều chỉnh trong thỏa thuận. Không mặc định thiết kế 3D miễn phí hay dự toán ban đầu sẽ bao quát mọi hư hỏng chưa được phát hiện.
Sắp xếp đồ đạc và chỗ ở tạm
Nếu chỉ sửa một khu vực nhỏ, có thể trao đổi cách di chuyển đồ dùng sang phần còn lại của nhà. Nếu thi công trên diện rộng hoặc ảnh hưởng điện nước, gia đình cần cân nhắc chỗ ở tạm và phương án bảo quản đồ đạc. Quyết định này nên được đưa vào kế hoạch trước ngày khởi công.
Việc chọn ngày hoặc xem phong thủy là quan niệm tham khảo theo mong muốn gia đình, không bảo đảm tài lộc, sức khỏe hay tránh được sự cố thi công.
Các hạng mục sửa chữa thường được đề cập
Tháo dỡ, xây tô và thay đổi không gian
- Tháo phần cũ, đục tường và tô lại; xây hoặc điều chỉnh vách ngăn.
- Đục nền, thay đổi cao độ nền và lát lại theo phương án được thống nhất.
- Cải tạo khu vệ sinh, thay đổi phạm vi phòng hoặc công năng sử dụng.
- Mở rộng, cơi nới, nâng tầng, thay vị trí cầu thang hoặc làm thêm sàn chỉ sau khi có đánh giá kỹ thuật và làm rõ thủ tục cần thiết.
Chống thấm, mái và hoàn thiện
- Khảo sát thấm ở trần, tường, khu vệ sinh, bể, ban công và sân thượng.
- Tháo mái tôn cũ, thay tôn và sửa các bộ phận liên quan theo hiện trạng.
- Bả matit, sơn trong và ngoài nhà; giấy dán tường, sàn nhựa giả gỗ hoặc sàn gỗ công nghiệp.
- Trần trang trí, trần thả và vách ngăn thạch cao.
Điện nước, cửa và hạng mục bổ trợ
- Sửa hoặc lắp hệ thống điện, chiếu sáng, cấp thoát nước, máy nước nóng và thiết bị năng lượng mặt trời trong phạm vi được khảo sát.
- Cửa, cửa cuốn, mái tôn; cầu thang gỗ, sắt hoặc inox.
- Thông tắc thoát nước, kiểm tra mối mọt; tường rào và tiểu cảnh sân vườn khi có nhu cầu.
- Hoàn thiện nội thất, ngoại thất cho nhà phố, căn hộ hoặc văn phòng.
Mỗi hạng mục cần mô tả cụ thể trong bảng khối lượng. Các việc như chống lún, xử lý nứt hoặc gia cố móng không thể được chọn chỉ theo đơn giá; cần khảo sát nguyên nhân và phương án của người có chuyên môn.
Phân biệt phạm vi kỹ thuật và thủ tục trước thi công
Nguồn chia việc sửa nhà thành nhóm có và không thay đổi kết cấu chịu lực. Cách phân nhóm này chỉ giúp đặt câu hỏi ban đầu, không đủ để kết luận một hạng mục được miễn thủ tục. Xây vách, nâng nền, thay mái hoặc đặt thiết bị cũng cần được xem xét theo công trình cụ thể.
Trước khi triển khai, chủ nhà và đơn vị phụ trách cần làm rõ hồ sơ hiện có, phần thay đổi và thủ tục với cơ quan có thẩm quyền. Không sử dụng bài viết làm danh mục pháp lý áp dụng cho mọi căn nhà.
Chọn vật liệu và nhà thầu bằng thông tin cụ thể
Gạch, cát, đá, xi măng, sắt thép và vật tư hoàn thiện cần có quy cách phù hợp với công việc. Thương hiệu hoặc giá bán riêng lẻ không thay thế cho việc kiểm tra nguồn hàng, thông số và sự phù hợp với hồ sơ được duyệt.
- Yêu cầu bảng dự toán có khối lượng, vật tư và đơn giá, tránh mô tả chung khó đối chiếu.
- Làm rõ ai trực tiếp thi công, ai giám sát và ai tiếp nhận yêu cầu bảo hành.
- Chốt mẫu và quy cách trước khi đưa vật tư vào sử dụng.
- Ghi tiến độ và mốc nghiệm thu để theo dõi phần việc đã hoàn thành.
- Thống nhất cách xử lý khi phát hiện hư hỏng ẩn hoặc cần thay đổi thiết kế.
Bảng giá sửa chữa nhà trong tài liệu gốc
Giá tham khảo trong tài liệu gốc; cần xác nhận lại theo hiện trạng, vật tư và thời điểm báo giá.
Bảng nguồn ghi năm 2026; việc giữ lại số liệu không có nghĩa đây là đơn giá đã được xác nhận cho hiện tại. Có thể xem thêm bảng giá sửa chữa nhà trọn gói để đối chiếu phạm vi công việc.
| STT | HẠNG MỤC THI CÔNG | Đơn Giá Vật Tư | Đơn Giá Nhân Công | TỔNG ĐƠN GIÁ NC+VT |
| II | CÔNG TÁC THÁO DỠ & SAN LẤP – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Đục nền gạch cũ | 0 | 45.000đ/m2 | |
| 2 | Đập tường | 0 | 30.000đ/m2 | |
| 3 | Tháo mái tôn | 0 | 25.000đ/m2 | |
| 4 | Tháo trần | 0 | 15.000đ/m2 | |
| 5 | San lấp (cát san lấp ) | 200.000đ/m3 | 120.000đ/m2 | 320.000đ/m2 |
| III | CÔNG TÁC ỐP LÁT GẠCH – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Lát gạch nền (chủ đầu tư chọn giá và quy cách) | 130.000- 500.000đ/m2 | 75.000đ/m2 | |
| 2 | Ốp tường nhà (chủ đầu tư chọn giá và quy cách) | 130.000-500.000đ/m2 | 80.000đ/m2 | |
| 3 | Ốp len tường(chủ đầu tư chọn giá và quy cách) | gạch cắt cùng loại nền nhà | 19.000đ/md | |
| IV | ĐÀO ĐẤT& ĐỔ BÊ TÔNG – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Đào móng | 190.000đ/m3 | ||
| 2 | Đổ bêtông Móng (MAC 250,cát hạt lớn,Xi măng Holcim,đá xanh) | 1.500.000đ/m3 | 500.000đ/m3 | 2.000.000đ/m2 |
| 3 | Đổ bêtông cột,đà | 1.500.000đ/m3 | 700.000đ/m3 | 2.200.000đ/m2 |
| 4 | Đổ bêtông sàn,mái (MAC 250,cát hạt lớn,Xi măng Holcim,đá xanh) | 1.500.000đ/m3 | 600.000đ/m3 | 2.100.000đ/m2 |
| 5 | Đổ bêtông cầu thang(MAC 250,cát hạt lớn,Xi măng Holcim,đá xanh | 1.500.000đ/m3 | 700.000đ/m3 | 2.200.000đ/m2 |
| V | XÂY TÔ TƯỜNG – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Xây tường100mm gạch ống 8x8x18mm (Tuynel bình dương ) | 145.000đ/m2 | 55.000đ/m2 | 200.000đ/m2 |
| 2 | Xây tường 100mm gạch đinh 4x8x18mm(Tuynel bình dương ) | 180.000đ/m2 | 80.000đ/m2 | 260.000đ/m2 |
| 3 | Xây tường 200mm 8x8x18mm(Tuynel bình dương ) | 280.000đ/m2 | 110.000đ/m2 | 390.000đ/m2 |
| 3 | Tô trát tường ngoại thất (cát sạch xi măng Hà Tiên) | 45.000đ/m2 | 65.000đ/m2 | 110.000đ/m2 |
| 4 | Tô trát tường nội thất (cát sạch xi măng Hà Tiên) | 45.000đ/m2 | 55.000đ/m2 | 100.000đ/m2 |
| 5 | Cán vữa nền nhà (cát sạch xi măng Hà Tiên) | 60.000đ/m2 | 50.000đ/m2 | 110.000đ/m2 |
| VI | CÔNG TÁC CHỐNG THẤM – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Chống thấm nhà vệ sinh (Sikatop Seal 107) | 50.000đ/m2 | 35.000đ/m2 | 85.000đ/m2 |
| 2 | Chống thấm sân thượng,ban công (Sikatop Seal 107) | 50.000đ/m2 | 35.000đ/m2 | 85.000đ/m2 |
| VII | CÔNG TÁC TRẦN THẠCH CAO – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Trần trang trí(Toàn Châu-Vĩnh Tường) | 100.000-130.000đ/m2 | 55.000đ/m2 | |
| 2 | Trần nổi (Toàn Châu-Vĩnh Tường) | 100.000-130.000đ/m2 | 50.000đ/m2 | |
| 3 | Trần chìm (Toàn Châu-Vĩnh Tường) | 100.000-130.000đ/m2 | 50.000đ/m2 | |
| VII | CÔNG TÁC ĐIỆN – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Thi công điện (đế âm,cadivi,ống ghen | 80.000đ/m2 | 85.000đ/m2 | 165.000đ/m2 |
| 2 | Thi nước nóng (ống vesbo) | 45.000đ/m2 | 25.000đ/m2 | 70.000đ/m2 |
| 3 | thi công nước cấp thoát(ống nhựa bình minh) | 80.000đ/m2 | 90.000đ/m2 | 170.000đ/m2 |
| VII | CÔNG TÁC GIA CÔNG CỪA SẮT – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Cửa chính 4 cánh, 2 cánh hệ 5x10cm kính 8mm,sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.600.000đ/m2 | ||
| 2 | Cửa chính 4 cánh, 2 cánh hệ 4x8cm kính 8mm,sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.400.000đ/m2 | ||
| 3 | Cửa cổng hệ 3x6cm, sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.200.000đ/m2 | ||
| 4 | Cửa cổng hệ 4x8cm, sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.200.000đ/m2 | ||
| 5 | Cửa cổng hệ 5x10cm, sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.400.000đ/m2 | ||
| 6 | Khung bảo vệ sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 600.000đ/m2 | ||
| 7 | Lan can cầu thang sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 600.000đ/m2 | ||
| 8 | Tay vịn cầu thang gỗ tự nhiên căm xe 7x7cm | 600.000đ/md | ||
| VII | CÔNG TÁC GIA CÔNG CỬA NHÔM – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Cửa nhôm hệ 750mm (Việt Nam) | 950.000đ/m2 | ||
| 2 | Cửa nhôm hệ 1000mm (Việt Nam) | 1.350.000đ/m2 | ||
| 3 | Cửa nhôm xingfa hệ 700mm (xingfa) | 2.200.000đ/m2 | ||
| 4 | Cửa nhôm xingfa hệ 1000mm (xingfa) | 2.800.000đ/m2 | ||
| 5 | Cửa nhựa lõi thép Việt Nam | 1.700.000đ/m2 | ||
| 6 | Vách nhôm hệ 750mm Việt Nam | 850.000đ/m2 | ||
| VIII | CÔNG TÁC THI CÔNG ĐÁ HOA CƯƠNG – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá đen badan) | 900.000đ/m2 | ||
| 2 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá đỏ Brazil) | 1.400.000đ/m2 | ||
| 3 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá nhân tạo) | 1.200.000-2.800.000đ/m2 | ||
| 4 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá kim sa) | 1.400.000đ/m2 | ||
| VIII | PHẦN SƠN NƯỚC + SƠN DẦU – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Xủi tường cũ | 0 | 12.000đ/m2 | 12.000đ/m2 |
| 2 | Trét matit nội thất 2 lớp ( bột việt mỹ) | 18.000đ/m2 | 17.000đ/m2 | 35.000đ/m2 |
| 3 | Trét matit nội thất 2 lớp ( bột việt mỹ) | 20.000đ/m2 | 22.000đ/m2 | 42.000đ/m2 |
| 4 | Lăn sơn phủ tường nội thất 2 lớp (Maxilite) | 18.000đ/m2 | 17.000đ/m2 | 35.000đ/m2 |
| 5 | Lăn sơn phủ tường ngoại thất 2 lớp (Maxilite | 22.000đ/m2 | 22.000đ/m2 | 44.000đ/m2 |
| 6 | Lăn sơn trong nhà | 13.000đ/m2 | 17.000đ/m2 | 30.000đ/m2 |
Nếu bảng rộng hơn màn hình, kéo ngang để xem đầy đủ.
Cần làm rõ trước khi tính tiền: dòng san lấp dùng cả m³ và m²; các dòng bê tông ghi giá thành phần theo m³ nhưng tổng theo m². Quy cách gạch “8x8x18mm”, “4x8x18mm”, cách gọi hệ nhôm và hai dòng bả matit cùng mô tả cũng cần xác nhận. Các ô trống được giữ nguyên, không phải giá bằng không.
Quy trình từ khảo sát đến bàn giao
- Tiếp nhận thông tin và khảo sát: ghi nhu cầu, đo đạc và xác định hạng mục cần xử lý.
- Đề xuất phương án, lập dự toán: so sánh giải pháp theo công năng, chi phí và ảnh hưởng đến sinh hoạt.
- Thống nhất và ký hợp đồng: chốt vật tư, khối lượng, tiến độ, thanh toán, phát sinh và bảo hành trước khi triển khai.
- Chuẩn bị mặt bằng: di chuyển, che chắn đồ đạc và sắp xếp vật tư theo kế hoạch.
- Thi công, nghiệm thu: theo dõi từng giai đoạn, kiểm tra công việc hoàn thành, vệ sinh và bàn giao.
- Theo dõi sau bàn giao: tiếp nhận và xử lý vấn đề theo điều khoản bảo hành đã ký.
Checklist để hạn chế phát sinh ngoài dự kiến
- Phân biệt hạng mục bắt buộc xử lý với phần trang trí có thể làm sau.
- Ghi rõ phần giữ lại, phần phá bỏ và việc hoàn thiện chỗ tiếp giáp.
- Xác nhận báo giá có gồm vận chuyển, thu gom phế thải và VAT hay chưa.
- Chốt phương án sinh hoạt, thời gian gián đoạn điện nước và bảo quản tài sản.
- Chỉ triển khai thay đổi khối lượng khi đã xác nhận chi phí và thời gian.
- Lưu hồ sơ nghiệm thu và phạm vi bảo hành; không dựa vào lời quảng cáo chung.
Câu hỏi thường gặp
Có thể vừa ở vừa sửa nhà không?
Tùy phạm vi công việc và khả năng tách khu thi công. Cần đánh giá ảnh hưởng của bụi, tiếng ồn, điện nước và việc đi lại để thống nhất phương án phù hợp trước khi bắt đầu.
Báo giá ban đầu có thể thay đổi không?
Có thể cần điều chỉnh khi thay vật tư, đổi khối lượng hoặc phát hiện hư hỏng chưa nhìn thấy trước đó. Hợp đồng nên quy định cách khảo sát, báo giá bổ sung và xác nhận của chủ nhà trước khi làm.
Thời hạn bảo hành có mặc định là hai năm không?
Nguồn có nhắc thời hạn hai năm nhưng chưa nêu đủ điều kiện cho từng hạng mục. Cần xác nhận chính sách hiện hành và ghi phạm vi, thời hạn, trường hợp áp dụng trong hợp đồng cụ thể.
Thông tin liên quan: dịch vụ xây dựng, tư vấn thiết kế, dịch vụ sửa chữa và sửa chữa nhà tại khu vực Quận 2.
Bài đọc bên ngoài được dẫn trong nguồn: cách xây nhà tiết kiệm chi phí.
Liên hệ Hòa Phát
Trao đổi nhu cầu và hẹn khảo sát qua 0989097158 hoặc 0907 380 037; email: xaydunghoaphat.net@gmail.com.
