Báo giá xây nhà phần thô và cách tính chi phí dự kiến

Dự toán phần thô cần thể hiện rõ khối lượng, vật tư và phần nhân công hoàn thiện đi kèm. Các mức giá và hệ số trong bài được giữ từ tài liệu gốc để bạn chuẩn bị câu hỏi khi làm việc với nhà thầu.

Xây phần thô gồm những gì?

Phân biệt phần thô với xây nhà trọn gói

Phần thô tạo bộ khung của ngôi nhà: móng, bể ngầm, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái và tường bao, tường ngăn. Hệ thống điện nước âm tường cũng thường được đưa vào phạm vi này. Gói trọn gói còn có vật tư và công việc hoàn thiện theo danh mục thỏa thuận.

Một báo giá phần thô có thể kèm nhân công ốp lát, sơn hoặc lắp thiết bị, trong khi chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện. Vì vậy, cần đọc phụ lục công việc thay vì chỉ dựa vào tên gói.

Đơn giá phần thô trong tài liệu gốc

Giá tham khảo trong tài liệu gốc; cần xác nhận lại theo hiện trạng, vật tư và thời điểm báo giá

• Nhà phố hiện đại: 3.500.000–3.700.000 đồng/m².
• Biệt thự hiện đại: 3.700.000–3.900.000 đồng/m².
• Biệt thự cổ điển: 3.900.000–4.500.000 đồng/m².

Nguồn đặt tiêu đề bảng giá năm 2026 nhưng chưa có căn cứ xác nhận hiệu lực của các mức này. Thiết kế, diện tích, vị trí, đường vận chuyển và thời điểm mua vật tư đều cần được xem xét khi lập báo giá mới. Tham khảo thêm dịch vụ xây nhà trọn gói nếu bạn muốn giao cả phần hoàn thiện.

Phạm vi công việc cần ghi trong dự toán

Vật tư và nhân công phần thô

• Dọn mặt bằng, bố trí công trường và lán trại nếu điều kiện cho phép; xác định ranh mốc, tim móng, tim cột.
• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, bể nước, hầm phân; vận chuyển đất đào và xử lý đầu cọc bê tông cốt thép nếu có.
• Bê tông lót đá 4 × 6, mác 100, dày 100 mm ở đáy móng, dầm móng và đà kiềng theo mô tả nguồn; thi công đài móng, dầm móng đối với phương án móng cọc.
• Gia công, lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông móng, dầm, đà kiềng; đáy và nắp hầm phân, hố ga.
• Thi công cột, dầm, sàn các tầng, sân thượng, mái và cầu thang; xây bậc bằng gạch thẻ theo thiết kế.
• Xây tường bao, tường ngăn; tô trát, hoàn thiện mặt tiền và cán nền các tầng, mái, ban công, khu vệ sinh.
• Chống thấm sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh.
• Lắp đường ống cấp thoát nước nóng lạnh; đường dây điện, đế âm, hộp nối; đường dây truyền hình cáp và internet.

Các mô tả vật liệu, mác bê tông và chiều dày ở trên được giữ để đối chiếu dự toán. Kỹ sư cần xác định cấu tạo phù hợp trong hồ sơ thiết kế, không áp dụng máy móc cho mọi nền đất hay quy mô nhà.

Nhân công hoàn thiện có thể đi kèm

• Ốp lát gạch nền, len chân tường, gạch nền và tường nhà vệ sinh theo bản vẽ.
• Ốp gạch, đá trang trí mặt tiền; nguồn ghi giới hạn hỗ trợ “dưới 10 m”, cần làm rõ vị trí và cách đo.
• Sơn nước toàn nhà; nguồn loại trừ sơn gai, sơn gấm và sơn giả đá.
• Lắp bồn nước, máy bơm, lavabo, bồn cầu, van, vòi sen, vòi nóng lạnh, gương và phụ kiện; không gồm bồn nước nóng theo nguồn.
• Lắp công tắc, ổ cắm, tủ điện, CB, quạt hút, đèn chiếu sáng, đèn trang trí và đèn âm trần; nguồn không bao gồm đèn chùm.
• Lợp ngói hoặc tôn nếu có và vệ sinh cơ bản trước bàn giao.

Hệ số quy đổi diện tích trong nguồn

Chi phí dự kiến thường được tính từ tổng diện tích quy đổi nhân với đơn giá đã thống nhất. Bảng hệ số phải được ghi trong báo giá để tránh tính trùng các phần mái, sân thượng và diện tích có mái che.

• Móng băng: 50% diện tích đất; móng cọc: 30–50% diện tích đất.
• Tầng trệt và các tầng lầu: 100% diện tích từng tầng.
• Mái bê tông cốt thép, sân thượng: 50% diện tích tương ứng.
• Mái tôn gồm tôn và xà gồ: 30%; mái xà gồ lợp ngói: 50%; mái bê tông kết hợp xà gồ lợp ngói: 100%.
• Phần có mái che: 100%; phần không mái che như sân phơi, sân thượng, mái hoặc lam bê tông cốt thép: 50%, nguồn ghi ngoại trừ sân trước và sân sau.
• Hầm sâu 1,0–1,3 m so với cốt vỉa hè: 150% diện tích sàn trệt; sâu 1,3–1,7 m: 170%; sâu 1,7–2,0 m: 200%; sâu hơn 2,0 m: 250%.

Nguồn ghi phần móng chưa gồm bê tông cốt thép nền trệt, với khoản bổ sung tham khảo 350.000 đồng/m² cho thép φ8@200 một lớp, bê tông đá 1 × 2 M250 dày 6–8 cm. Chi phí ép cọc cũng chưa được tính. Đây là mô tả dự toán nguồn cần kỹ sư và đơn vị báo giá xác nhận, không phải chỉ định kết cấu cho nhà của bạn.

Ví dụ minh họa nhà 4 × 18 m với giả định thống nhất

Giá tham khảo trong tài liệu gốc; cần xác nhận lại theo hiện trạng, vật tư và thời điểm báo giá

Giả định minh họa: nhà một trệt, hai lầu trên đất 4 × 18 m; sân trước chừa 3 m tương ứng 12 m²; diện tích trệt 60 m²; mỗi lầu có ban công 1,2 m nên diện tích dùng trong phép tính là 64,8 m²; mái bê tông quy đổi 50%. Riêng diện tích móng giả định lấy 72 m² và quy đổi 50% theo ví dụ nguồn. Phạm vi móng thực tế phải được xác định lại theo hồ sơ thiết kế.

Để phép tính nhất quán, toàn bộ ví dụ dùng 3.400.000 đồng/m², là đơn giá giả định lấy từ các dòng tính của tài liệu gốc, không phải báo giá hiện hành hoặc lựa chọn kết cấu cho công trình.

Tổng được tính bằng 264 m² × 3.400.000 đồng/m². Chưa tính chi phí cọc và các hạng mục ngoài phạm vi giả định, trong đó khoản nền trệt cần xác nhận riêng như lưu ý phía trên. Trước khi lập ngân sách thực tế, phải đo lại công trình, chốt hệ số và nhận báo giá mới.

Điều kiện áp dụng và tiến độ tham khảo

Nguồn đưa ra điều kiện: diện tích một sàn từ 50 m², tổng diện tích sàn từ 200 m², hẻm từ 5 m và có chỗ tập kết vật tư thuận lợi. Mô tả “xe tải 5 m³ ra vào” cần xác nhận lại loại xe và điều kiện tiếp cận. Công trình nhỏ hơn, hẻm hẹp hoặc khó thi công cần bóc khối lượng riêng.

Các thời gian 2,5–3 tháng, 3,5–4 tháng và 4–5 tháng trong bảng là ước lượng nguồn cho từng nhóm nhà, không phải lịch giao nhà đã cam kết. Tiến độ thực tế cần tính theo thiết kế, điều kiện hiện trường và kế hoạch cung ứng vật tư.

Quy trình từ khảo sát đến bàn giao

Rà soát thiết kế và khảo sát

Cùng kiến trúc sư, kỹ sư xem bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước; khảo sát địa hình, nền đất, nhà liền kề và lối tiếp cận. Nếu chưa có thiết kế, cần thống nhất nhu cầu sử dụng trước khi lập dự toán chi tiết.

Chuẩn bị hồ sơ và mặt bằng

Làm rõ trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ, xác nhận thủ tục áp dụng với cơ quan có thẩm quyền, rồi thống nhất kế hoạch tháo dỡ, che chắn, kho vật tư và lối đi. Điều kiện hỗ trợ thủ tục và chi phí phải được ghi trong thỏa thuận.

Thi công và nghiệm thu theo giai đoạn

Triển khai móng, khung, tường, hệ thống âm tường và các việc hoàn thiện thuộc phạm vi ký kết. Hai bên kiểm tra từng giai đoạn, ghi nhận thay đổi bằng văn bản, nghiệm thu và bàn giao hồ sơ, điều kiện bảo hành.

Chọn phần thô hay trọn gói?

Gói phần thô phù hợp khi chủ nhà có thời gian chọn, mua và cung cấp vật tư hoàn thiện đúng tiến độ. Đổi lại, bạn phải quản lý nhiều đầu việc và phối hợp các bên. Nếu muốn giao việc cung ứng hoàn thiện cho nhà thầu, nên so sánh gói trọn gói trên cùng danh mục vật tư và khối lượng.

Checklist trước khi ký hợp đồng

• Có bản vẽ và bảng diện tích quy đổi cho từng phần, tránh tính trùng.
• Ghi cụ thể bên mua vật tư, chủng loại, quy cách, mẫu duyệt và cách thay thế.
• Liệt kê phần không bao gồm: ép cọc, nền trệt, thiết bị đặc biệt, vận chuyển hoặc các công việc khác.
• Xác định người phụ trách, các mốc giám sát, nghiệm thu và thanh toán.
• Thống nhất cách xử lý tăng giảm khối lượng, lỗi thi công và điều kiện bảo hành; không mặc định các cam kết quảng cáo là điều khoản hợp đồng.

Hình ảnh trong tài liệu phần thô

Câu hỏi thường gặp

Đơn giá phần thô có bao gồm vật tư hoàn thiện không?

Cần xem từng báo giá. Tài liệu này mô tả nhà thầu cung cấp vật tư và nhân công phần thô, đồng thời có danh mục nhân công hoàn thiện; vật tư hoàn thiện phải được phân công riêng.

Nhà trong hẻm nhỏ có dùng mức giá nêu trên không?

Khả năng vận chuyển, chỗ tập kết và khối lượng nhỏ có thể làm thay đổi chi phí. Nên khảo sát hiện trường và yêu cầu dự toán riêng trước khi chọn gói.

Có thể rút ngắn thời gian thi công theo yêu cầu không?

Cần trao đổi với đơn vị thi công để đánh giá lại kế hoạch. Tiến độ phải phù hợp với yêu cầu kỹ thuật và các bước nghiệm thu, không chỉ dựa trên mong muốn ngày dọn vào ở.

Liên hệ Hòa Phát

Để trao đổi nhu cầu và hẹn khảo sát, liên hệ 0989097158 hoặc 0907 380 037; email: xaydunghoaphat.net@gmail.com.