Muốn dự trù chi phí xây nhà trọn gói, cần xem đồng thời đơn giá, bảng vật tư, diện tích quy đổi và các phần loại trừ. Bài giữ bảng chi tiết năm 2023 từ tài liệu gốc, đồng thời chỉ rõ những thông tin chưa thống nhất để bạn đối chiếu khi nhận báo giá mới.
Xây nhà trọn gói gồm những đầu việc nào?
Xây nhà trọn gói thường tập trung công việc thiết kế, chuẩn bị hồ sơ, thi công phần thô và hoàn thiện vào một hợp đồng hoặc nhóm thỏa thuận. Nội dung “chìa khóa trao tay” chỉ có ý nghĩa khi danh mục bàn giao được xác định rõ: phần nào có vật tư và nhân công, phần nào do chủ nhà tự mua hoặc thuê riêng.
Gia chủ vẫn cần duyệt công năng, vật tư, chi phí và các mốc nghiệm thu. Đồ rời như sofa, giường, bàn ăn hoặc tủ quần áo không tự động thuộc gói nếu phụ lục không ghi.
Giá xây trọn gói và bảng vật tư năm 2023
Giá tham khảo trong tài liệu gốc; cần xác nhận lại theo hiện trạng, vật tư và thời điểm báo giá
Các mức dưới đây được ghi trong tài liệu năm 2023. Bài không chuyển chúng thành giá năm 2026 hoặc khẳng định còn áp dụng:
- Nhóm vật tư phổ biến: 4.700.000–5.200.000 đồng/m².
- Nhóm vật tư tốt: 5.200.000–5.700.000 đồng/m².
- Nhóm vật tư cao cấp: 5.700.000–6.500.000 đồng/m².
Bảng vật tư chi tiết bên dưới có ba cột gói 4.700.000, 5.200.000 và 5.700.000 đồng/m². Chúng là các mốc cụ thể trong bảng nguồn, không mô tả hết mọi phương án trong các khoảng giá giới thiệu. Cần yêu cầu báo giá mới ghi đúng mã vật tư và điều kiện áp dụng.
| BẢNG GIÁ THI CÔNG TRỌN GÓI NĂM 2023TỪ A>Z | |||||||
| (ÁP DỤNG CHO CĂN NHÀ CÓ DIỆN TÍCH 01 SÀN >50M2) I XAYDUNGHOAPHAT.NET | |||||||
| STT | CHỦNG LOẠI VẬT TƯ | ĐƠN GIÁ GÓI 4,700,000/M2 | ĐƠN GIÁ GÓI 5,200,000/M2 | ĐƠN GIÁ GÓI 5,700,000/M2 | |||
| 01 | VẬT TƯ PHẦN THÔ I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 02 | Sắt thép | Việt Nhật | Việt Nhật | Việt Nhật | |||
| 03 | Xi măng | Holcim hoặc Hà Tiên | Holcim hoặc Hà Tiên | Holcim hoặc Hà Tiên | |||
| 04 | Cát xây tô | Hạt lớn | Hạt lớn | Hạt lớn | |||
| 05 | Bê tông M250 | Trộn tại công trình( hoặc bê tông tươi ) | Trộn tại công trình( hoặc bê tông tươi ) | Trộn tại công trình( hoặc bê tông tươi ) | |||
| 06 | Cát đổ bê tông | Hạt lớn | Hạt lớn | Hạt lớn | |||
| 07 | Cát tô tường | Hạt nhỏ | Hạt nhỏ | Hạt nhỏ | |||
| 08 | Đá 1x2&4x6 | Hóa An hoặc Đồng Nai | Hóa An hoặc Đồng Nai | Hóa An hoặc Đồng Nai | |||
| 09 | Gạch ống 8x8x18cm | Tuynel Bình Dương | Tuynel Bình Dương | Tuynel Bình Dương | |||
| 10 | Gạch thẻ 4x8x18cm | Tuynel Bình Dương | Tuynel Bình Dương | Tuynel Bình Dương | |||
| 11 | Dây điện chiếu sáng | Cáp Cadivi | Cáp Cadivi | Cáp Cadivi | |||
| 12 | Dây cáp ti vi | Cáp Sino | Cáp Sino | Cáp Sino | |||
| 13 | Dây cáp mạng | Cáp Sino | Cáp Sino | Cáp Sino | |||
| 14 | Đế âm tường & ống luồn dây điện | Sino | Sino | Sino | |||
| 15 | Đường ống nước nóng âm tường | Vesbo | Vesbo | Vesbo | |||
| 16 | Đường ống nước cấp âm tường + nước thoát | Bình Minh loại I | Bình Minh loại I | Bình Minh loại I | |||
| 17 | Hoá chất chống thấm | CT-11A-Sika | CT-11A-Sika | CT-11A-Sika | |||
| 18 | PHẦN VẬT TƯ HOÀN THIỆN I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 19 | THI CÔNG PHẦN GẠCH ỐP LÁT I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 20 | Gạch lát nền các lầu | 165,000đ/m2 | 235,000đ/m2 | 285,000đ/m2 | |||
| 21 | Gạch lát ban công + nền toilet | 135,000đ/m2 | 145,000đ/m2 | 165,000đ/m2 | |||
| 22 | Gạch lát sân | 135,000đ/m2 | 145,000đ/m2 | 165.000đ/m2 | |||
| 23 | Gạch ốp tường toilet | 135,000đ/m2 | 185,000đ/m2 |
215,000đ/m2 | |||
| 24 | Gạch len tường | gạch cắt cùng loại từ gạch nền cao 12 > 14cm | gạch cắt cùng loại từ gạch nền cao 12 > 14cm | gạch cắt cùng loại từ gạch nền cao 12 > 14cm | |||
| 25 | THI CÔNG PHẦN THẠCH CAO | ||||||
| 26 | Đóng thạch cao phòng | khung toàn châu
(tấm Vĩnh tường ) | khung toàn châu (tấm vĩnh tường ) | khung vĩnh tường (tấm vĩnh tường ) | |||
| 27 | THI CÔNG PHẦN SƠN NƯỚC I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 28 | Bột trét nội thất +ngoại thất | Bột Việt Mỹ | Bột việt Mỹ | Bột joton, bao 40kg | |||
| 29 | Sơn nước nội thất +ngoại thất | Maxilite | sơn jotun | sơn DuLux | |||
| 30 | Sơn dầu +sơn chống xét | Sơn bạch tuyết hoặc expo | Sơn bạch tuyết hoặc expo | Sơn bạch tuyết hoặc expo | |||
| 31 | THI CÔNG PHẦN CỬA I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 32 | Cửa chính nhà | Sắt hộp khung bao 40mm x 80mm kính 10mm(sắt tráng kẽm ) 1,300,000đ/m2 | Cửa nhựa lõi thép kính cường lực 0.8mm (1,850,000đ/m2) | Cửa xingfa kính cường lực 0.8mm giá 2.400.000đ/m2 | |||
| 33 | Cửa cổng nhà | Sắt hộp khung bao 40mm x 80mm ( sắt tráng kẽm ) 1,300,000đ/m2 | Sắt hộp khung bao 40mm x 80mm ( sắt tráng kẽm ) 1,500,000đ/m2 | Sắt hộp khung bao 40mm x 80mm ( sắt tráng kẽm ) 1,700,000đ/m2 | |||
| 34 | cửa phòng | Nhôm kính hệ 700(950,000đ/m2) | Cửa nhựa lõi thép kính cường lực 0.8mm giá 1,600,000đ/m2 | Cửa xingfa kính cường lực 0.8mm giá 1.850.000đ/m2 | |||
| 35 | Cửa ban công | Sắt hộp khung bao 40mm x 80mm ( sắt tráng kẽm ) 1,100,000đ/m2 | Cửa nhựa lõi thép kính cường lực 0.8mm giá 1,600,000đ/m2 | Cửa xingfa kính cường lực 0.8mm giá 1.850.000đ/m2 | |||
| 36 | Cửa tolet | Nhôm hệ 700 đơn giá 950,000đ/m2 | Nhôm hệ 1000 đơn giá 1,200,000đ/m2 | Cửa xingfa kính cường lực 0.8mm giá 1.850.000đ/m2 | |||
| 37 | Khung bảo vệ cửa sổ | khung sắt 2cm đan 12x12cm | khung sắt 4cm đan 12x12cm | khung sắt 4cm đan 12x12cm | |||
| 38 | Cửa sổ | Sắt hộp khung bao 40mm x 80mm ( sắt tráng kẽm ) 1,100,000đ/m2 | Cửa nhựa lõi thép kính cường lực 0.8mm giá 1,600,000đ/m2 | Cửa xingfa kính cường lực 0.8mm giá 1.850.000đ/m2 | |||
| 39 | Lan can ban công | Lan can sắt GIÁ 750,000đ/m | lan inox kính cường lực GIÁ 1,450,000đ/m2 | lan inox kính cường lực GIÁ 1,450,000đ/m2 | |||
| 40 | Ổ khoá phòng ngủ | Đơn giá 130,000đ/bộ | Đơn giá 215,000đ/bộ | Đơn giá 245,000đ/bộ | |||
| 41 | Ổ khoá cửa chính | Đơn giá 210,000đ/bộ | Đơn giá 450,000đ/bộ | Đơn giá 550,000đ/bộ | |||
| 42 | Ổ khoá cửa tolet | Đơn giá 130,000đ/bộ | Đơn giá 165,000đ/bộ | Đơn giá 180,000đ/bộ | |||
| 43 | Ổ khoá cửa cổng | Đơn giá 210,000đ/bộ | Đơn giá 450,000đ/bộ | Đơn giá 550,000đ/bộ | |||
| 44 | THI CÔNG PHẦN CẦU THANG I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 45 | Đá cầu thang | Đá hoa cương trắng suối lâu 700,000đ/m2 | Đá đen bazan 900,000đ/m2 | Đá đen hếu 1,900,000đ/m2 | |||
| 46 | Lan can cầu thang | lan can sắt 550,000đ/m | lan inox 1,050,000đ/m | lan can inox kính cường lục 10ly 1550,000đ/m | |||
| 47 | Tay viện cầu thang | Tay vịn gổ xà cừ | Tay vịn gổ xoan đào | Tay vịn gổ căm xe | |||
| 48 | Trụ cầu thang | 1 trụ 1,200,000đ / trụ gổ xà cừ | 1 trụ 1,700,000đ / trụ gổ xoan đào | 1 trụ 2,500,000đ / trụ gổ căm xe | |||
| 49 | THI CÔNG THIẾT BỊ CHIẾU SÁNG I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 50 | Công tác + ổ cắm | Sino | Sino | Sino | |||
| 51 | Bóng đèn trần thạch cao | Đèn lon trang trí đơn giá 70,000đ/cái | Đèn lon trang trí đơn giá 105,000đ/cái | Đèn lon trang trí đơn giá 145,000đ/cái | |||
| 52 | Bóng đèn phòng khách + phòng ngủ | Đèn tuýp chiếu sáng Điện quang bộ 1.2m đơn giá 120,000đ/bộ | Đèn tuýp chiếu sáng Điện quang bộ 1.2m đơn giá 160,000đ/bộ | Đèn tuýp chiếu sáng Điện quang bộ 1.2m đơn giá 180,000đ/bộ | |||
| 53 | Bóng đèn tolet | Đèn tuýp chiếu sáng Điện quang 0.6m.bộ | Đèn tuýp chiếu sáng Điện quang 0.6m.bộ | Đèn tuýp chiếu sáng Điện quang 0.6m.bộ | |||
| 54 | Bóng đèn ban công | Đơn giá 100,000đ/bộ | Đơn giá 150,000đ/bộ | Đơn giá 195,000đ/bộ | |||
| 55 | Bóng đèn hành lang + cầu thang | Đơn giá 100,000đ/bộ | Đơn giá 150,000đ/bộ | Đơn giá 195,000đ/bộ | |||
| 56 | THI CÔNG THIẾT BỊ VỆ SINH I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 57 | Bồn cầu | INAX.đơn giá 1,950,000đ/bộ | INAX.đơn giá 2,450,000đ/bộ | INAX.đơn giá 3.250,000đ/bộ | |||
| 58 | Labo rửa | INAX.đơn giá 550,000đ/bộ | INAX.đơn giá 850,000đ/bộ | INAX.đơn giá 1,030,000đ/bộ | |||
| 59 | Kệ đở labo | INAX.đơn giá 500,000đ/bộ | INAX.đơn giá 800,000đ/bộ | INAX.đơn giá 1,000,000đ/bộ | |||
| 60 | Vòi rửa labo nóng lạnh | đơn giá 500,000đ/bộ | đơn giá 800,000đ/bộ | đơn giá 1,000,000đ/bộ | |||
| 61 | Vòi sen tắm nóng lạnh | đơn giá 500,000đ/bộ | đơn giá 1,000,000đ/bộ | đơn giá 1,200,000đ/bộ | |||
| 62 | Vòi xịt vệ sinh | đơn giá 160,000đ/bộ | đơn giá 210,000đ/bộ | đơn giá 330,000đ/bộ | |||
| 63 | Hộp đựng giấy vệ sinh | đơn giá 70,000đ/bộ | đơn giá 70,000đ/bộ | đơn giá 70,000đ/bộ | |||
| 64 | Gương soi tolet | đơn giá 150,000đ/bộ | đơn giá 190,000đ/bộ | đơn giá 220,000đ/bộ | |||
| 65 | Phểu thu sàn | INAX,đơn giá 70,000đ/bộ | INAX,đơn giá 70,000đ/bộ | INAX,đơn giá 70,000đ/bộ | |||
| 66 | Máy bơm nước | panasonic đơn giá
1,550,000đ/cái | panasonic đơn giá 1,750,000đ/cái | panasonic đơn giá 2,100,000đ/cái | |||
| 67 | Bồn nước đạithành | đơn giá 3,100,000đ/cái | đơn giá 3,100,000đ/cái | đơn giá 3,100,000đ/cái | |||
| 68 | THI CÔNG PHẦN TỦ BẾP & BẾP I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 69 | Cánh Tủ bếp dưới | 0 | Tủ inox (304) | Tủ gổ căm xe | |||
| 70 | Đá mặt bàn bếp | Đá hoa cương trắng suối lâu 700.000đ/m2 | Đá đen bazan 900.000đ/m2 | Đá đen hếu 1,900,000đ/m2 | |||
| 71 | Chậu rửa chén | đơn giá 850,000đ/bộ | đơn giá 1,300,000đ/bộ | đơn giá 1,600,000đ/bộ | |||
| 72 | Vòi rửa chén nóng lạnh | đơn giá 550,000đ/bộ | đơn giá 850,000đ/bộ | đơn giá 1,050,000đ/bộ | |||
| 73 | HẠNG MỤC TRONG THI CÔNG TRỌN GÓI I XAYDUNGHOAPHAT.NET | ||||||
| 74 | I . Phần xây dựng cơ bản (nhà thầu cung cấp nhân công): | ||||||
| 75 | 1. Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân ( nếu mặt bằng thi công cho phép) | ||||||
| 76 | 2.Vệ sinh mặt bằng thi công, định vị tim móng, cột | ||||||
| 77 | 3. Đào đất hố móng: móng cọc, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, hố ga, bể nước… | ||||||
| 78 | 4. Vệ sinh , thi công phần trên theo bản vẽ thiết kế. | ||||||
| 79 | 5. Thi công coffa, cốt thép, đổ bê tông móng, đà kiềng, dầm sàn các lầu, cột…theo bản vẽ thiết kế. | ||||||
| 80 | 6. Xây tường gạch 100mm ,8x8x18, theo bản thiết kế. Tô trát tường đúng quy chuẩn, | ||||||
| 81 | 7. Cán nền các nền lầu, sân thượng, mái và nhà vệ sinh | ||||||
| 82 | 8. Thi công Chống thấm Sê nô, sàn mái, sàn vệ sinh, sân thượng..vv…. | ||||||
| 83 | 9. Lắp đặt hệ thống đường ống cấp và thoát nước nóng lạnh. | ||||||
| 84 | 10. Đóng trần thạch cao trần nhà ( không tô trần nếu đã đóng trần thạch cao) | ||||||
| 85 | 11. Lắp đặt hệ thống đường dây điện chiếu sáng, đế âm, hộp nối. | ||||||
| 86 | 12. Lắp đặt hệ thống đường dây truyền hình cáp, internet. | ||||||
| 87 | 13. Vệ sinh công trình trước khi bàn giao đưa vào sử dụng. | ||||||
| 88 | II . Phần hoàn thiện nhà thầu cung cấp vật tư theo phụ lục hợp đồng & nhân công | ||||||
| 89 | 1. Ốp lát gạch toàn bộ sàn của nhà theo bản vẽ thiết kế. | ||||||
| 90 | 2. Ốp gạch, đá trang trí. | ||||||
| 91 | 3. Lắp đặt hệ thống điện và chiếu sáng: công tắc, ổ cắm, bóng đèn. | ||||||
| 92 | 4. Lắp đặt thiết bị vệ sinh: bàn cầu, lavabo, vòi nước… | ||||||
| 93 | 5. Dựng bao cửa gỗ, cửa sắt. | ||||||
| 94 | 6. Trét mát tít và sơn nước toàn bộ bên trong và bên ngoài nhà. | ||||||
| 95 | III . Các công việc và hạng mục sẽ không bao gồm trong thi công phần thô | ||||||
| 96 | 1.Lắp đặt các loại đèn chùm trang trí, lắp đặt bồn nước nóng năng lượng mặt trời, mạng lan cho văn phòng. | ||||||
| 97 | hệ thống điện 3 pha, hệ thống chống sét, hệ thống cho máy lạnh, thi công tiều cảnh | ||||||
| 98 | IV.CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH | ||||||
| 99 | 1. Móng đơn tính 30% diện tích sàn | ||||||
| 100 | 2. Móng băng tính 50% -70% diện tích | ||||||
| 101 | 3. Sân thượng tính 50% diện tích | ||||||
| 102 | 4. Sân trước có mái che tính 5 0%-70% diện tích | ||||||
| 103 | 5.Mái tôn tính 20% diện tích | ||||||
| 104 | 6.Mái kèo ngói tính 70% diện tích | ||||||
Nếu bảng rộng hơn màn hình, kéo ngang để xem đầy đủ.
Giữ nguyên bảng để đối chiếu các vật liệu và mức chi tiết. Những chỗ như “kính cường lực 0.8 mm”, đơn vị lan can, tên đá, giá đèn hoặc ký hiệu hệ cửa phải được đơn vị chuyên môn xác nhận; không tự hiểu thành quy cách khác. Dòng tủ bếp có giá trị 0 ở một gói cũng cần làm rõ, không mặc định được cung cấp miễn phí.
Đọc bảng vật tư theo từng nhóm
- Phần thô: thép Việt Nhật; xi măng Holcim hoặc Hà Tiên; cát hạt lớn cho xây và bê tông, cát hạt nhỏ cho tô; đá 1 × 2 và 4 × 6 Hóa An hoặc Đồng Nai; gạch ống 8 × 8 × 18 cm, gạch thẻ 4 × 8 × 18 cm Tuynel Bình Dương. Bảng ghi bê tông M250 trộn tại công trình hoặc bê tông tươi.
- Điện nước âm: dây Cadivi, cáp tivi và mạng Sino, đế âm và ống luồn Sino, ống nóng Vesbo, ống cấp thoát Bình Minh loại I; hóa chất chống thấm ghi CT-11A-Sika. Cần xác nhận từng sản phẩm cụ thể.
- Gạch, trần và sơn: đối chiếu ngân sách gạch cho từng vị trí, len gạch cao 12–14 cm theo nguồn, khung và tấm thạch cao; phân biệt bột trét, sơn nước, sơn dầu và chống gỉ.
- Cửa và khóa: bảng có sắt hộp khung 40 × 80 mm, nhôm, nhựa lõi thép và Xingfa; cần chốt kính, phụ kiện và giá từng loại cửa chính, phòng, ban công, vệ sinh, cửa sổ, cổng.
- Cầu thang: đối chiếu đá ốp, lan can, tay vịn và trụ theo gói; nguồn nêu gỗ xà cừ, xoan đào, căm xe và các mức vật tư khác nhau.
- Thiết bị: kiểm tra công tắc, ổ cắm, đèn theo từng khu vực; bồn cầu, lavabo, vòi, gương, phễu sàn, máy bơm, bồn nước; tủ bếp, đá bếp và chậu vòi rửa theo đúng cột gói.
Tên hãng trong bảng chỉ giúp nhận diện vật tư nguồn. Khi ký hợp đồng, cần bổ sung dòng sản phẩm, quy cách, số lượng, mẫu duyệt và cách xử lý nếu đổi loại.
Điều kiện áp dụng trong tài liệu
Bảng năm 2023 ghi điều kiện diện tích một sàn trên 50 m². Phần lưu ý còn nêu tổng diện tích xây dựng từ 200 m², hẻm vận chuyển từ 5 m trở lên. Công trình nhỏ hơn, lối vào hẹp hoặc thiết kế tân cổ điển, cổ điển có thể cần báo giá riêng. Các điều kiện này chưa đủ để suy ra đơn giá cho một khu đất chưa khảo sát.
Diện tích quy đổi: cần chốt một bảng hệ số
Nguồn có nhiều bộ hệ số khác nhau ở bảng vật tư và phần diễn giải. Chúng được tách rõ dưới đây để tránh chọn lẫn hệ số thuận tiện cho từng dòng hoặc cộng trùng diện tích. Đây là quy ước tính giá trong tài liệu, không phải một tiêu chuẩn chung bắt buộc.
Bộ hệ số tại phần diễn giải đầu bài
- Gia cố nền: loại giải pháp phụ thuộc khảo sát. Nguồn ghi bê tông cốt thép gia cố nền trệt tính 20% diện tích nhân đơn giá phần thô; công việc nền đất yếu được báo riêng.
- Móng: móng đơn 30%; móng băng hoặc móng cọc 30–50%; móng bè 80%, nhân đơn giá trọn gói.
- Hầm: tính riêng với móng; sâu dưới 1,5 m so với cốt đỉnh ram hầm là 150%, dưới 2,0 m là 180%. Các khoảng đang chồng lấn và điểm biên chưa được nguồn làm rõ.
- Sân có cột, đà kiềng, tường rào và lát nền: dưới 20 m² tính 100%; dưới 40 m² tính 70%; trên 40 m² tính 50%. Cần xác nhận lại các khoảng, nhất là tại 20 m² và 40 m².
- Phần nhà có mái che: trệt, các lầu, phần che cầu thang lên mái tính 100%; phần không mái che nhưng có lát nền tính 50%; giàn trang trí pergola tính 50%.
- Mái: bê tông cốt thép 50%; xà gồ lợp tôn 30%; xà gồ lợp ngói 40%; bê tông nghiêng dán ngói 80%.
- Ô trống: dưới 4 m² tính như sàn; trên 4 m² tính 70%; trên 10 m² tính 50%. Cần chốt khoảng áp dụng và điểm biên để tránh tính trùng.
Các hệ số khác nằm trong bảng vật tư
Phần quy đổi ngay trong bảng năm 2023 ghi: móng đơn 30%, móng băng 50–70%, sân thượng 50%, sân trước có mái che 50–70%, mái tôn 20%, mái kèo ngói 70%. Một số mục khác với bộ diễn giải ở trên, đặc biệt mái tôn và mái ngói. Khi nhận báo giá, cần chọn rõ bộ hệ số được áp dụng theo cấu tạo thực tế, không ghép cả hai.
Bộ hệ số ở đoạn nguồn tổng hợp cuối bài
Một đoạn tổng hợp khác trong tài liệu đưa ra các hệ số sau. Chúng được giữ như thông tin nguồn cần đối chiếu, không được nhận là chính sách thống nhất của Hòa Phát:
- Móng đơn 30–50%; móng cọc 50%; móng băng 50–70%.
- Hầm sâu 1,0–1,3 m so với cốt vỉa hè: 150%; 1,3–1,7 m: 170%; 1,7–2,5 m: 200%. Mốc đo này khác cốt đỉnh ram ở đoạn trước.
- Trệt và các lầu: 100%; sân trước, sân sau: 50%.
- Mái xà gồ lợp ngói 50%; mái tôn 30%; mái bê tông lợp ngói 100%; mái bê tông và sân thượng 50%.
Đoạn này còn ghi khoản nền trệt chưa nằm trong giá móng: 450.000 đồng/m² cho thép φ8@200 một lớp, bê tông đá 1 × 2 M250 dày 6–8 cm, diện tích theo sàn trệt; chi phí ép cọc tính riêng. Đây là giá và mô tả kỹ thuật của nguồn cần khảo sát, xác nhận lại, không dùng như cấu tạo kết cấu cho mọi nhà.
Phạm vi thi công cần ghi trong phụ lục
Nhóm công việc phần thô
- Tổ chức công trường, kho bãi, lán trại nếu mặt bằng cho phép; dọn dẹp, phát quang, xác định ranh mốc, tim trục và cao độ.
- Định vị tim cọc nếu có; đào và lấp đất móng, hầm phân, hố ga, bể ngầm; vận chuyển đất dư, xà bần.
- Làm rõ ranh giới công việc ép cọc và từ đầu cọc trở lên; xử lý đầu cọc bê tông cốt thép theo thiết kế.
- Nguồn mô tả bê tông lót đá 4 × 6 mác 100 dày 100 mm ở đáy móng, dầm móng, đà kiềng; các chỉ định cụ thể phải theo hồ sơ kỹ sư.
- Thi công cốt thép, cốp pha, bê tông móng, cổ cột, đà kiềng, dầm, sàn, cột, vách tầng hầm nếu có; hầm phân, hố ga và bể nước.
- Thi công cầu thang bê tông và bậc gạch; đà lanh tô, mái bê tông hoặc hệ xà gồ theo thiết kế.
- Xây tường bao và tường ngăn, tô trát, cán nền các tầng, sân thượng, mái, ban công và khu vệ sinh.
- Chống thấm sê nô, sàn mái, nhà vệ sinh, ban công, sân thượng.
- Lắp đường cấp thoát nước nóng lạnh, dây điện, đế âm, hộp nối và đường dây truyền hình, internet theo phạm vi được chốt.
Nguồn có chỗ ghi phần xây dựng cơ bản chỉ do nhà thầu cung cấp nhân công, trong khi bảng lại liệt kê vật tư phần thô. Cần xác nhận rõ bên cấp vật liệu. Phần tô trần, đà, bậc thang và vị trí ốp đá cũng có các ngoại lệ trong nguồn; phải đưa vào phụ lục nếu có.
Nhóm công việc hoàn thiện
- Ốp lát nền, len chân tường, gạch tường vệ sinh và gạch trang trí mặt tiền theo bản vẽ.
- Ốp đá cầu thang, bếp, ngạch cửa, tam cấp và mặt tiền nếu được chốt.
- Lắp cửa chính, cửa phòng, cửa sổ, cửa ban công, sân thượng, cổng và vệ sinh; mái giếng trời, khung bảo vệ theo danh mục.
- Lắp lan can cầu thang, ban công hoặc tầng lửng; tay vịn, phần mộc và tủ bếp nếu có.
- Thi công trần thạch cao; bả và sơn trong ngoài nhà.
- Lắp bồn nước, máy bơm, lavabo, bồn cầu, chậu rửa, vòi, gương và phụ kiện theo bảng thiết bị.
- Lắp tủ điện, CB, công tắc, ổ cắm, quạt hút và đèn theo danh mục; phân biệt đèn thông thường, đèn trang trí và đèn chùm.
- Lợp ngói hoặc tôn nếu có; vệ sinh trước bàn giao, làm rõ mức vệ sinh cơ bản hay vệ sinh công nghiệp.
Đội ngũ nhân công đang tiến hành hoàn thiện ngôi nhà — chú thích được giữ từ tài liệu gốc, chưa xác minh công trình cụ thể.
Các hạng mục thường cần xác nhận riêng
Nguồn liệt kê phần loại trừ gồm đèn chùm, camera, mạng LAN văn phòng, điện ba pha, chống sét, tiểu cảnh, tháo dỡ nhà cũ, cọc và cừ tràm. Ở một đoạn khác còn nhắc hệ thống máy lạnh và lắp bồn nước nóng năng lượng mặt trời. Danh mục này phải được xác nhận lại cho từng hợp đồng.
Có sự khác nhau giữa mô tả “đi đường dây internet” trong phần thô và việc loại trừ mạng LAN văn phòng. Hai bên cần chốt rõ tuyến chờ, thiết bị và công việc kết nối. Tương tự, việc nhắc triển khai ép cọc trong danh sách thi công không có nghĩa chi phí cọc đã nằm trong đơn giá trọn gói.
Lợi ích và những việc gia chủ vẫn cần quản lý
Giao một đầu mối có thể giảm thời gian tự mua vật tư, tìm thợ và phối hợp công việc. Kế hoạch thống nhất cũng thuận tiện hơn khi theo dõi tiến độ. Hiệu quả thực tế phụ thuộc năng lực thực hiện và độ đầy đủ của hồ sơ, không tự được bảo đảm chỉ bằng tên dịch vụ.
Gia chủ cần duyệt vật tư, theo dõi các mốc quan trọng và bố trí người có chuyên môn kiểm tra nếu cần. Chi phí trọn gói có phần quản lý và tổ chức thi công; so sánh với tự mua vật tư phải dùng cùng khối lượng, yêu cầu chất lượng và chi phí điều phối.
Quy trình từ báo giá đến bàn giao
- Tiếp nhận và tư vấn sơ bộ: nêu diện tích đất, vị trí, số tầng mong muốn, số người ở, nhu cầu phòng và ngân sách.
- Khảo sát: xem khu đất, lối vận chuyển, nhà liền kề và các điều kiện ảnh hưởng phương án.
- Thiết kế mặt bằng, phối cảnh: trao đổi công năng, màu sắc, vật tư; phối cảnh giúp hình dung phương án nhưng vẫn phải đối chiếu hồ sơ thi công và mẫu thực tế.
- Lập báo giá: gắn từng gói với bảng vật tư, diện tích quy đổi và phần không bao gồm. Nếu đã có hồ sơ thiết kế, dự toán phải bám hồ sơ đó.
- Trao đổi và ký hợp đồng: chốt phạm vi, trách nhiệm, tiến độ, thanh toán, nghiệm thu và thay đổi.
- Chuẩn bị hồ sơ và bản vẽ chi tiết: xác nhận thủ tục áp dụng với cơ quan có thẩm quyền, thống nhất bên thực hiện và chi phí trước khởi công.
- Thi công: tổ chức mặt bằng và móng; làm khung, sàn, tường; hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật; lắp nội thất thuộc danh mục.
- Nghiệm thu theo giai đoạn: đối chiếu bản vẽ, vật tư và khối lượng; ghi nhận việc cần khắc phục.
- Bàn giao: nhận hồ sơ, đối chiếu thanh toán theo hợp đồng và xác nhận điều kiện bảo hành, bảo trì.
Phát sinh và cách ghi nhận thay đổi
Thiếu khối lượng trong dự toán, hư hỏng hoặc điều kiện nền chưa được nhận diện, thay công năng và đổi vật tư đều có thể ảnh hưởng chi phí. Mọi phần tăng hoặc giảm nên được ghi nhận trước khi thực hiện, gồm nội dung, đơn giá và tác động đến tiến độ.
- Chốt mặt bằng và nhu cầu sử dụng trước các hạng mục liên quan.
- Rà soát dự toán theo bản vẽ, kể cả phần phụ trợ và công việc loại trừ.
- Duyệt mẫu vật tư, quy định cách thay thế khi thay đổi sản phẩm.
- Lập phiếu hoặc phụ lục thay đổi có xác nhận của các bên.
- Giữ hồ sơ nghiệm thu, khối lượng và các khoản thanh toán để đối chiếu khi bàn giao.
Chọn đơn vị thi công: xem bằng chứng và cách làm việc
Kinh nghiệm có liên quan
Nên yêu cầu hồ sơ hoặc công trình tương tự về quy mô và điều kiện thi công. Số năm hoạt động tự giới thiệu chưa đủ để đánh giá khả năng xử lý công trình của bạn.
Phản hồi từ công trình đã thực hiện
Nếu có điều kiện, tìm hiểu phản hồi về chất lượng, tiến độ, xử lý thay đổi và sau bàn giao. Phản hồi cần gắn với công trình xác định được, thay vì chỉ dựa trên lời giới thiệu tổng quát.
Phạm vi dịch vụ và đầu mối chịu trách nhiệm
Làm rõ ai phụ trách thiết kế, hồ sơ, cung ứng vật tư, tổ đội và xử lý sự cố. Nếu có đơn vị phối hợp, trách nhiệm giữa các bên cần được ghi cụ thể.
Người phụ trách chuyên môn
Xác định người giám sát, người quản lý công trường và cách báo cáo. Nguồn nêu một kỹ sư giám sát và một chỉ huy trưởng, nhưng phương án nhân sự cho công trình phải được xác nhận riêng.
Giá và điều khoản có thể kiểm tra
So sánh báo giá trên cùng danh mục, cùng quy cách và cách tính diện tích. Hợp đồng cần thể hiện trách nhiệm về chất lượng, tiến độ, xử lý phát sinh và bảo hành; không thay thế các điều khoản bằng nhận xét “uy tín” hoặc “giá tốt”.
Những nội dung cần chốt bằng văn bản
- Phạm vi khảo sát, thiết kế, bản vẽ, hồ sơ và các khoản phí liên quan.
- Vật liệu phần thô, hoàn thiện, thiết bị và điều kiện đổi loại.
- Người quản lý, cách giám sát, lịch kiểm tra và biên bản nghiệm thu.
- Tiến độ, điều kiện ảnh hưởng lịch và cách xác nhận thay đổi.
- Mốc thanh toán, khối lượng bàn giao, trách nhiệm khắc phục và bảo hành.
Tài liệu năm 2023 có các chương trình miễn phí, quà tặng và tăng thời gian bảo hành. Chưa có thông tin về hiệu lực hoặc điều kiện áp dụng, vì vậy không trình bày chúng như ưu đãi đang được Hòa Phát cung cấp.
Chọn hình thức phù hợp thời gian và ngân sách
Nếu có khả năng tự chọn, mua vật tư hoàn thiện và phối hợp nhiều bên, gia chủ có thể cân nhắc giao phần thô. Nếu muốn tập trung vào một đầu mối, có thể xem gói trọn gói với phụ lục đầy đủ. Cả hai đều cần thiết kế và cách kiểm tra phù hợp.
Checklist trước khi ký hợp đồng
Dự toán đủ và dễ đối chiếu
Kiểm tra tổng diện tích, hệ số, đơn giá và thành tiền; làm rõ phần cọc, nền trệt, tháo dỡ, mạng, thiết bị đặc biệt. Chốt một bộ quy đổi duy nhất thay vì sử dụng lẫn các hệ số đang mâu thuẫn trong nguồn.
Chất lượng có cách nghiệm thu
Thống nhất hồ sơ cần kiểm tra, mẫu vật tư, các mốc nghiệm thu trước khi che khuất và cách ghi nhận lỗi. Có đầu mối chịu trách nhiệm xử lý trước khi chuyển giai đoạn.
Thẩm mỹ gắn với vật tư và mẫu duyệt
Duyệt màu, vật liệu, chi tiết cửa, lan can và các bề mặt quan trọng theo phương án chung. Cổ điển hay hiện đại đều cần phù hợp tổng thể và khả năng thực hiện.
Công năng phù hợp gia đình
Đối chiếu diện tích phòng, lối đi, số người sử dụng và nhu cầu từng thành viên với mặt bằng. Chỉnh công năng trên bản vẽ thường thuận tiện hơn việc thay đổi khi công việc liên quan đã thi công.
Ảnh trong tài liệu xây nhà trọn gói
Các ảnh được giữ để tham khảo quá trình xây dựng và hoàn thiện. Việc xác nhận chủ sở hữu, địa điểm và đơn vị thực hiện từng công trình cần được đối chiếu với hồ sơ trước khi dùng như minh chứng năng lực.
Câu hỏi thường gặp
Có nên chọn xây nhà trọn gói không?
Hình thức này phù hợp khi bạn muốn giảm đầu việc tự mua vật tư và điều phối, đồng thời có nhà thầu đáp ứng phạm vi yêu cầu. Hãy so sánh trách nhiệm, ngân sách và cách kiểm tra trước khi lựa chọn.
Làm sao đối chiếu chất lượng với thỏa thuận?
Dùng bản vẽ, phụ lục vật tư, mẫu duyệt và biên bản nghiệm thu làm căn cứ. Có thể bố trí người giám sát có chuyên môn để kiểm tra các giai đoạn quan trọng.
Trọn gói có còn phát sinh không?
Vẫn có thể có thay đổi phạm vi hoặc điều kiện chưa dự kiến. Cần quy định trước cách khảo sát, thông báo, duyệt chi phí và cập nhật tiến độ cho cả phần tăng lẫn phần giảm.
Bảo hành sau bàn giao được xác định thế nào?
Phải ghi rõ phần việc được bảo hành, thời hạn, điều kiện, trường hợp loại trừ và đầu mối tiếp nhận. Các con số bảo hành hay quà tặng trong nguồn cũ không tự động áp dụng cho hợp đồng mới.
Dùng bộ hệ số nào để lập ngân sách?
Yêu cầu đơn vị báo giá chọn và giải thích một bảng hệ số dựa trên phạm vi, cấu tạo thực tế. Nguồn hiện có nhiều bộ khác nhau nên chưa thể lấy một hệ số chung từ bài để chốt giá công trình.
Tham khảo thêm dịch vụ xây nhà trọn gói và thông tin trên website Hòa Phát.
Liên hệ Hòa Phát
Để trao đổi nhu cầu và hẹn khảo sát, liên hệ 0989097158 hoặc 0907 380 037; email: xaydunghoaphat.net@gmail.com.
