Sửa nhà trọn gói giúp tập trung công việc khảo sát, cung ứng vật tư và thi công vào một phạm vi thỏa thuận. Để quản lý chi phí, chủ nhà vẫn cần biết gói gồm những gì, khối lượng được đo ra sao và thay đổi sẽ được tính như thế nào.
Những loại công trình và nhu cầu sửa chữa
Tài liệu đề cập nhà cấp 4, nhà phố, biệt thự, căn hộ, nhà hàng, showroom, cửa hàng, quán cà phê, nhà xưởng và văn phòng. Mỗi công trình cần khảo sát theo nhu cầu sử dụng và hiện trạng riêng; nâng tầng hoặc thay đổi kết cấu cần kỹ sư đánh giá khả năng đáp ứng trước khi lập phương án.
Phân biệt phần thô, hoàn thiện và thiết bị
Công việc phần thô
- Đào đất, đào rãnh đường ống và tháo dỡ trong phạm vi được duyệt.
- Thi công bê tông, cốt thép, cốp pha; xây và tô trát tường theo thiết kế.
- Đi đường điện nước âm tường và xử lý chống thấm.
- Các vật liệu nền và nhân công liên quan đến ốp lát cần ghi riêng trong bảng dự toán để tránh hiểu trùng với vật tư hoàn thiện.
Công việc hoàn thiện
- Sơn nước; ốp đá hoa cương; làm trần và vách thạch cao.
- Lắp cửa nhôm, cửa sắt, khung bảo vệ và lan can.
- Thi công nội thất gỗ, giấy dán tường và các bề mặt hoàn thiện.
- Lắp thiết bị điện, thiết bị vệ sinh và phụ kiện trong danh mục được chốt.
Vật tư hoàn thiện gồm gạch, đá, sơn nước, bột trét, sơn lót, cửa, kính, tay vịn, trần, giấy dán tường và thiết bị. Mỗi loại cần ghi hãng, dòng sản phẩm, kích thước hoặc quy cách thay vì chỉ ghi chung “loại tốt”.
Bảng đơn giá sửa nhà trong tài liệu gốc
Giá tham khảo trong tài liệu gốc; cần xác nhận lại theo hiện trạng, vật tư và thời điểm báo giá
Nguồn vừa có dòng giới thiệu năm 2026 vừa nhắc năm 2023, nên chưa xác định được thời điểm áp dụng thống nhất. Bảng được giữ để tham khảo hạng mục; giá cho công trình mới cần được xác nhận qua khảo sát.
| STT | HẠNG MỤC THI CÔNG | Đơn Giá Vật Tư | Đơn Giá Nhân Công | TỔNG ĐƠN GIÁ NC+VT |
| II | CÔNG TÁC THÁO DỠ & SAN LẤP – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Đục nền gạch cũ | 0 | 45.000đ/m2 | |
| 2 | Đập tường | 0 | 30.000đ/m2 | |
| 3 | Tháo mái tôn | 0 | 25.000đ/m2 | |
| 4 | Tháo trần | 0 | 15.000đ/m2 | |
| 5 | San lấp (cát san lấp ) | 200.000đ/m3 | 120.000đ/m2 | 320.000đ/m2 |
| III | CÔNG TÁC ỐP LÁT GẠCH – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Lát gạch nền (chủ đầu tư chọn giá và quy cách) | 130.000- 500.000đ/m2 | 75.000đ/m2 | |
| 2 | Ốp tường nhà (chủ đầu tư chọn giá và quy cách) | 130.000-500.000đ/m2 | 80.000đ/m2 | |
| 3 | Ốp len tường(chủ đầu tư chọn giá và quy cách) | gạch cắt cùng loại nền nhà | 19.000đ/md | |
| IV | ĐÀO ĐẤT& ĐỔ BÊ TÔNG – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Đào móng | 190.000đ/m3 | ||
| 2 | Đổ bêtông Móng (MAC 250,cát hạt lớn,Xi măng Holcim,đá xanh) | 1.500.000đ/m3 | 500.000đ/m3 | 2.000.000đ/m2 |
| 3 | Đổ bêtông cột,đà | 1.500.000đ/m3 | 700.000đ/m3 | 2.200.000đ/m2 |
| 4 | Đổ bêtông sàn,mái (MAC 250,cát hạt lớn,Xi măng Holcim,đá xanh) | 1.500.000đ/m3 | 600.000đ/m3 | 2.100.000đ/m2 |
| 5 | Đổ bêtông cầu thang(MAC 250,cát hạt lớn,Xi măng Holcim,đá xanh | 1.500.000đ/m3 | 700.000đ/m3 | 2.200.000đ/m2 |
| V | XÂY TÔ TƯỜNG – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Xây tường100mm gạch ống 8x8x18mm (Tuynel bình dương ) | 145.000đ/m2 | 55.000đ/m2 | 200.000đ/m2 |
| 2 | Xây tường 100mm gạch đinh 4x8x18mm(Tuynel bình dương ) | 180.000đ/m2 | 80.000đ/m2 | 260.000đ/m2 |
| 3 | Xây tường 200mm 8x8x18mm(Tuynel bình dương ) | 280.000đ/m2 | 110.000đ/m2 | 390.000đ/m2 |
| 3 | Tô trát tường ngoại thất (cát sạch xi măng Hà Tiên) | 45.000đ/m2 | 65.000đ/m2 | 110.000đ/m2 |
| 4 | Tô trát tường nội thất (cát sạch xi măng Hà Tiên) | 45.000đ/m2 | 55.000đ/m2 | 100.000đ/m2 |
| 5 | Cán vữa nền nhà (cát sạch xi măng Hà Tiên) | 60.000đ/m2 | 50.000đ/m2 | 110.000đ/m2 |
| VI | CÔNG TÁC CHỐNG THẤM – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Chống thấm nhà vệ sinh (Sikatop Seal 107) | 50.000đ/m2 | 35.000đ/m2 | 85.000đ/m2 |
| 2 | Chống thấm sân thượng,ban công (Sikatop Seal 107) | 50.000đ/m2 | 35.000đ/m2 | 85.000đ/m2 |
| VII | CÔNG TÁC TRẦN THẠCH CAO – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Trần trang trí(Toàn Châu-Vĩnh Tường) | 100.000-130.000đ/m2 | 55.000đ/m2 | |
| 2 | Trần nổi (Toàn Châu-Vĩnh Tường) | 100.000-130.000đ/m2 | 50.000đ/m2 | |
| 3 | Trần chìm (Toàn Châu-Vĩnh Tường) | 100.000-130.000đ/m2 | 50.000đ/m2 | |
| VII | CÔNG TÁC ĐIỆN – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Thi công điện (đế âm,cadivi,ống ghen | 80.000đ/m2 | 85.000đ/m2 | 165.000đ/m2 |
| 2 | Thi nước nóng (ống vesbo) | 45.000đ/m2 | 25.000đ/m2 | 70.000đ/m2 |
| 3 | thi công nước cấp thoát(ống nhựa bình minh) | 80.000đ/m2 | 90.000đ/m2 | 170.000đ/m2 |
| VII | CÔNG TÁC GIA CÔNG CỪA SẮT – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Cửa chính 4 cánh, 2 cánh hệ 5x10cm kính 8mm,sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.600.000đ/m2 | ||
| 2 | Cửa chính 4 cánh, 2 cánh hệ 4x8cm kính 8mm,sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.400.000đ/m2 | ||
| 3 | Cửa cổng hệ 3x6cm, sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.200.000đ/m2 | ||
| 4 | Cửa cổng hệ 4x8cm, sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.200.000đ/m2 | ||
| 5 | Cửa cổng hệ 5x10cm, sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 1.400.000đ/m2 | ||
| 6 | Khung bảo vệ sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 600.000đ/m2 | ||
| 7 | Lan can cầu thang sắt hộp mạ kẽm 1.4mm | 600.000đ/m2 | ||
| 8 | Tay vịn cầu thang gỗ tự nhiên căm xe 7x7cm | 600.000đ/md | ||
| VII | CÔNG TÁC GIA CÔNG CỬA NHÔM – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Cửa nhôm hệ 750mm (Việt Nam) | 950.000đ/m2 | ||
| 2 | Cửa nhôm hệ 1000mm (Việt Nam) | 1.350.000đ/m2 | ||
| 3 | Cửa nhôm xingfa hệ 700mm (xingfa) | 2.200.000đ/m2 | ||
| 4 | Cửa nhôm xingfa hệ 1000mm (xingfa) | 2.800.000đ/m2 | ||
| 5 | Cửa nhựa lõi thép Việt Nam | 1.700.000đ/m2 | ||
| 6 | Vách nhôm hệ 750mm Việt Nam | 850.000đ/m2 | ||
| VIII | CÔNG TÁC THI CÔNG ĐÁ HOA CƯƠNG – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá đen badan) | 900.000đ/m2 | ||
| 2 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá đỏ Brazil) | 1.400.000đ/m2 | ||
| 3 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá nhân tạo) | 1.200.000-2.800.000đ/m2 | ||
| 4 | Công tác thi công đá hoa cương (Đá kim sa) | 1.400.000đ/m2 | ||
| VIII | PHẦN SƠN NƯỚC + SƠN DẦU – XÂY DỰNG HÒA PHÁT | |||
| 1 | Xủi tường cũ | 0 | 12.000đ/m2 | 12.000đ/m2 |
| 2 | Trét matit nội thất 2 lớp ( bột việt mỹ) | 18.000đ/m2 | 17.000đ/m2 | 35.000đ/m2 |
| 3 | Trét matit nội thất 2 lớp ( bột việt mỹ) | 20.000đ/m2 | 22.000đ/m2 | 42.000đ/m2 |
| 4 | Lăn sơn phủ tường nội thất 2 lớp (Maxilite) | 18.000đ/m2 | 17.000đ/m2 | 35.000đ/m2 |
| 5 | Lăn sơn phủ tường ngoại thất 2 lớp (Maxilite | 22.000đ/m2 | 22.000đ/m2 | 44.000đ/m2 |
| 6 | Lăn sơn trong nhà | 13.000đ/m2 | 17.000đ/m2 | 30.000đ/m2 |
Nếu bảng rộng hơn màn hình, kéo ngang để xem đầy đủ.
Bảng giữ các đơn giá và quy cách của nguồn để đối chiếu. Một số dòng san lấp và bê tông lẫn đơn vị m²/m³; kích thước gạch được ghi “mm”, tên hệ nhôm và một số dòng bột trét cũng chưa rõ. Ô trống không đồng nghĩa hạng mục miễn phí. Cần xác nhận đơn vị, quy cách và tổng tiền trước khi dùng để tính dự toán.
Vì sao tổng giá giữa các nhà thầu khác nhau?
Cách đo khối lượng và phạm vi công việc
Một báo giá có thể tính theo m², mét dài, bộ hoặc cái; báo giá khác khoán một gói. Muốn so sánh, cần cùng danh mục và cách đo. Giá thấp nhưng thiếu tháo dỡ, xử lý nền, vận chuyển hoặc lắp phụ kiện có thể dẫn đến tổng chi khác khi thực hiện.
Hiện trạng và điều kiện thi công
Khối lượng ít, khu vực sửa nằm rải rác, đường vận chuyển khó hoặc phải tổ chức thi công quanh sinh hoạt của gia đình đều ảnh hưởng đến chi phí. Những phần bị che khuất cần có cách ghi nhận khi phát hiện hư hỏng sau tháo dỡ.
Vật tư, tay nghề và biện pháp tổ chức
Chất lượng vật liệu, độ kỹ của công tác hoàn thiện, giàn giáo, cốp pha và việc giám sát tạo ra khác biệt về chi phí. Nên yêu cầu mô tả yêu cầu nghiệm thu và người phụ trách, tránh đánh giá năng lực chỉ qua lời quảng cáo hoặc tổng tiền.
Nguồn lấy ví dụ đá 1 × 2 Bình Điền giá 280.000 đồng/m³ và đá 1 × 2 Đồng Nai giá 480.000 đồng/m³. Đây chỉ là mức tham khảo trong tài liệu, chưa xác nhận thời điểm hay quy cách giao nhận. Nguồn cũng nhắc Jotun và Joton là các tên cần phân biệt khi đối chiếu vật tư; không được tự coi những sản phẩm khác nhau là tương đương.
Quản lý phát sinh tăng và giảm
Phát sinh có thể đến từ bỏ sót khối lượng ban đầu, hư hỏng chỉ nhìn thấy sau tháo dỡ, thay đổi thiết kế hoặc đổi vật tư. Cắt bớt công việc cũng cần được ghi nhận là giảm khối lượng. Trước khi làm phần thay đổi, hai bên nên chốt nội dung, đơn giá và ảnh hưởng tiến độ bằng văn bản.
- Gửi yêu cầu càng cụ thể càng tốt, kèm ảnh và bản vẽ sẵn có.
- Lập danh mục công việc liên quan để tránh sửa xong một phần rồi phải tháo ra làm tiếp.
- Chốt mẫu vật tư và công năng trước khi thi công.
- Thống nhất cách đo, cách duyệt và mốc thanh toán cho phần bổ sung.
- Ghi rõ công việc loại trừ và cách xử lý điều kiện hiện trường chưa thể khảo sát hết.
Quy trình sửa nhà từ yêu cầu đến bàn giao
- Tiếp nhận: cung cấp vị trí, hiện trạng, mong muốn, ngân sách và lịch sử sửa chữa nếu có.
- Khảo sát: kiểm tra hư hỏng, trao đổi phương án và lập dự toán theo từng hạng mục. Thời hạn gửi dự toán cần được hẹn theo khối lượng khảo sát.
- Thống nhất hợp đồng: ghi bản vẽ, phạm vi, vật tư, tiến độ, nghiệm thu, thanh toán và cách xử lý thay đổi.
- Thi công: tổ chức che chắn, cung ứng vật tư, giám sát và kiểm tra các công việc trước khi che kín.
- Bàn giao và bảo hành: kiểm tra khối lượng hoàn thành, ghi những tồn tại cần xử lý, nhận hồ sơ và đầu mối bảo hành.
Thủ tục sửa chữa và hồ sơ sau thi công
Yêu cầu về hồ sơ, cấp phép và cập nhật tài sản phụ thuộc phạm vi sửa chữa, hiện trạng và quy định áp dụng tại thời điểm thực hiện. Chủ nhà nên mang hồ sơ hiện có cùng mô tả công việc đến cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn. Không dùng các mốc một ngày hoặc 21 ngày trong nguồn như thời gian xử lý được bảo đảm.
Nếu thay đổi diện tích, quy mô hoặc tác động kết cấu, cần đồng thời làm rõ hồ sơ thiết kế và yêu cầu đánh giá của người có chuyên môn. Bài viết không thay thế tư vấn cho một trường hợp pháp lý cụ thể.
Bảo hành cần được xác nhận bằng văn bản
Nguồn có nêu thời hạn một năm và lịch kiểm tra sáu tháng, nhưng chưa có thông tin xác nhận chính sách hiện hành. Hợp đồng cần ghi rõ phần việc được bảo hành, thời hạn, điều kiện áp dụng, đầu mối tiếp nhận và cách xử lý khi có sự cố. Không nên hiểu chữ “trọn gói” là tự động bao gồm mọi sửa chữa về sau.
Ảnh và video trong tài liệu dịch vụ
Checklist đối chiếu báo giá trước khi ký
- Đủ khối lượng và đơn vị tính cho từng dòng; đã làm rõ ô trống hoặc số 0.
- Tách được vật tư, nhân công, thiết bị và công việc phụ trợ.
- Có mẫu hoặc mã sản phẩm để kiểm tra hàng được giao.
- Có lịch nghiệm thu theo giai đoạn và người phụ trách.
- Có danh mục việc không bao gồm, quy trình duyệt phát sinh và bảo hành cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Trọn gói có nghĩa chắc chắn không phát sinh không?
Phạm vi đã chốt giúp kiểm soát ngân sách, nhưng thay đổi yêu cầu hoặc hư hỏng chưa nhìn thấy vẫn cần xử lý theo thỏa thuận. Yêu cầu dự toán rõ và cách duyệt thay đổi quan trọng hơn lời hứa “không phát sinh”.
Nên so giá khoán hay giá từng hạng mục?
Có thể dùng cả hai nếu phạm vi tương đương và khối lượng kiểm tra được. Giá từng hạng mục giúp theo dõi điều chỉnh; gói khoán vẫn cần phụ lục mô tả đầy đủ.
Nhà đang ở có sửa theo từng đợt được không?
Cần khảo sát lối đi, điện nước và mức ảnh hưởng sinh hoạt để chia đợt phù hợp. Hãy thống nhất khu vực bàn giao và điều kiện sử dụng sau mỗi đợt trước khi thi công.
Xem thêm dịch vụ sửa chữa và nội dung sửa chữa quán cà phê nếu bạn đang cải tạo mặt bằng kinh doanh.
Liên hệ Hòa Phát
Để trao đổi nhu cầu và hẹn khảo sát, liên hệ 0989097158 hoặc 0907 380 037; email: xaydunghoaphat.net@gmail.com.
